O Que Você Precisa Saber Sobre Zonas Urbanas e Regulamentação

Quando se trata de investir em imóveis, compreender as zonas e a regulamentação urbana é essencial. Afinal, esse conhecimento se torna ainda mais importante diante do crescente déficit habitacional e da necessidade de garantir moradias adequadas para a população de baixa renda.

Assim, vamos explorar as principais diretrizes que orientam o planejamento urbano, incluindo as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), bem como outras classificações que têm como objetivo promover uma cidade mais inclusiva e acessível.

O que são zonas urbanas?

As zonas urbanas são áreas designadas por órgãos públicos para uso específico, como por exemplo, residencial, comercial, industrial ou misto. Além disso, cada zona possui regras que orientam o desenvolvimento e o uso do solo, com o objetivo de garantir um crescimento ordenado e, consequentemente, sustentável das cidades.

Tipos de Zonas:

1. Zonas Residenciais: Destinadas à habitação. As regras podem variar entre residências unifamiliares e multifamiliares.

2. Zonas Comerciais: Permitem o funcionamento de comércios, como lojas e escritórios. A regulamentação pode limitar o tipo de comércio permitido.

3. Zonas Industriais: Projetadas para abrigar indústrias e fábricas, geralmente com menos restrições em relação ao uso do solo.

4. Zonas Mistas: Combinam diferentes usos, permitindo tanto residências quanto estabelecimentos comerciais.

5. Zonas especiais de interesse social (ZEIS): As ZEIS são fundamentais para atender à necessidade de habitação para populações de baixa renda. 

Recentemente, criaram duas novas zonas nas ZEIS para potencializar essas iniciativas, são elas:

Zona Mista de Interesse Social (ZMIS): Anteriormente classificada como ZEIS-1, esta zona abriga grandes conjuntos habitacionais com baixa atividade comercial. A ZMIS permite a inclusão de serviços essenciais, como por exemplo, supermercados e farmácias, criando um ambiente urbano mais dinâmico e acessível.

Zona de Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS): Nesta zona, a atenção está voltada para áreas de maior movimentação. Por isso, as principais ruas e avenidas das ZEIS permitem a instalação de comércio e serviços.. Dessa forma, a população tem mais facilidade de acesso a serviços, além de se beneficiar da promoção da diversidade econômica. Como resultado, a região passa a gerar mais renda local e, consequentemente, contribui para um desenvolvimento sustentável.

Importância da regulamentação urbana

A regulamentação urbana estabelece as normas que devem ser seguidas em cada zona. Isso inclui:

• Coeficiente de Aproveitamento: Determina a área máxima que pode ser construída em um terreno.
• Altura Máxima: Limita a altura dos edifícios, preservando a estética e a sombra de áreas vizinhas.
• Recuos: Estabelece a distância que as construções devem manter das divisas do terreno, garantindo privacidade e ventilação.

Impactos no mercado imobiliário

As zonas e regulamentações urbanas impactam diretamente o valor dos imóveis. Por exemplo, áreas com regulamentações mais flexíveis e maior potencial construtivo tendem a ter uma valorização mais rápida. Por outro lado, regiões com  restrições rigorosas podem apresentar uma valorização mais lenta, mas também oferecem maior segurança em termos de estabilidade de vizinhança e infraestrutura.

Eixos de estruturação e acessibilidade

O Plano Diretor também introduziu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que são áreas próximas a estações de transporte público, como metrôs e corredores de ônibus. Por exemplo, essas regiões, denominadas Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) e Zonas Eixo de Estruturação Previstas (ZEUP), têm como objetivo otimizar o uso do solo e, assim, melhorar a qualidade de vida dos moradores.

As ZEU, por exemplo, mantêm os parâmetros estabelecidos pelo Plano Diretor e acrescentam regras complementares que visam garantir a convivência harmoniosa entre os espaços construídos e públicos, como fachadas ativas e calçadas mais largas. Isso melhora a estética urbana e também incentiva o uso de transporte coletivo e a mobilidade a pé.

Diversidade de atividades e espaços verdes

A Zona de Estruturação Metropolitana (ZEM) foi criada para promover a diversidade de atividades ao longo das ferrovias e rios, incentivando a população a ocupar esses espaços próximos à rede de transporte público. Além disso, a regulamentação prevê a criação de áreas verdes e espaços públicos, promovendo a interação social e o lazer.

Incentivos e exigências

Assim, para garantir um desenvolvimento ordenado, a legislação estabelece exigências para terrenos maiores, como a doação de áreas verdes e a criação de espaços institucionais. Dessa forma, grandes empreendimentos passam a contribuir para a qualidade de vida da comunidade, além de facilitar a fruição pública e fortalecer a convivência.

Além disso, a lei promove a redução de vagas para automóveis em novos empreendimentos residenciais, incentivando o uso de transportes alternativos e a redução do tráfego. Com isso, busca-se transformar o modelo de mobilidade urbana, priorizando pedestres, ciclistas e usuários de transporte coletivo.

Como ficar por dentro das regulamentações

Para investidores e compradores de imóveis, é essencial estar atualizado sobre as regulamentações urbanas. Aqui estão algumas dicas:

• Consulta ao Plano Diretor: Este documento estabelece as diretrizes de desenvolvimento da cidade e pode ser acessado nas prefeituras.
• Visitas a Órgãos Públicos: Converse com profissionais das secretarias de urbanismo para entender as regras específicas de cada zona.
• Assessoria Jurídica: Contar com um advogado especializado em direito imobiliário pode evitar surpresas desagradáveis.

Compreender as zonas e a regulamentação urbana é crucial para quem deseja investir no setor imobiliário. Afinal, além de auxiliar na escolha do local ideal para seu investimento, essas informações também ajudam a evitar problemas futuros. Assim, você garante que suas decisões sejam seguras e bem-informadas. Por isso, mantenha-se sempre atualizado e busque informações em fontes confiáveis. Dessa forma, seu investimento agradece!

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