O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE ZONAS URBANAS E REGULAMENTAÇÃO

Quando se trata de investir em imóveis, compreender as zonas e regulamentações urbanas é essencial, especialmente diante do crescente déficit habitacional e da necessidade de moradias adequadas para a população de baixa renda. Vamos explorar as principais diretrizes que orientam o planejamento urbano, incluindo Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e outras classificações que visam promover uma cidade mais inclusiva e acessível.

O que são zonas urbanas?

As zonas urbanas são áreas designadas por órgãos públicos para uso específico, como residencial, comercial, industrial ou misto. Cada zona possui regras que orientam o desenvolvimento e o uso do solo, visando garantir um crescimento ordenado e sustentável das cidades.

Tipos de Zonas:

1. Zonas Residenciais: Destinadas à habitação. As regras podem variar entre residências unifamiliares e multifamiliares.

2. Zonas Comerciais: Permitem o funcionamento de comércios, como lojas e escritórios. A regulamentação pode limitar o tipo de comércio permitido.

3. Zonas Industriais: Projetadas para abrigar indústrias e fábricas, geralmente com menos restrições em relação ao uso do solo.

4. Zonas Mistas: Combinam diferentes usos, permitindo tanto residências quanto estabelecimentos comerciais.

5. Zonas especiais de interesse social (ZEIS): As ZEIS são fundamentais para atender à necessidade de habitação para populações de baixa renda. 

Recentemente, nas ZEIS, duas novas zonas foram criadas para potencializar essas iniciativas, são elas:

Zona Mista de Interesse Social (ZMIS): Anteriormente classificada como ZEIS-1, esta zona abriga grandes conjuntos habitacionais com baixa atividade comercial. A ZMIS permite a inclusão de serviços essenciais, como supermercados e farmácias, criando um ambiente urbano mais dinâmico e acessível.

Zona de Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS): Esta zona se concentra em áreas de maior movimentação, permitindo a instalação de comércio e serviços nas principais ruas e avenidas das ZEIS. Essa estratégia facilita o acesso a serviços, promove a diversidade econômica e gera renda local, contribuindo para o desenvolvimento sustentável da região.

Importância da regulamentação urbana

A regulamentação urbana estabelece as normas que devem ser seguidas em cada zona. Isso inclui:

• Coeficiente de Aproveitamento: Determina a área máxima que pode ser construída em um terreno.
• Altura Máxima: Limita a altura dos edifícios, preservando a estética e a sombra de áreas vizinhas.
• Recuos: Estabelece a distância que as construções devem manter das divisas do terreno, garantindo privacidade e ventilação.

Impactos no mercado imobiliário

As zonas e regulamentações urbanas impactam diretamente o valor dos imóveis. Por exemplo, áreas com regulamentações mais flexíveis e maior potencial construtivo tendem a ter uma valorização mais rápida. Por outro lado, regiões com  restrições rigorosas podem apresentar uma valorização mais lenta, mas também oferecem maior segurança em termos de estabilidade de vizinhança e infraestrutura.

Eixos de estruturação e acessibilidade

O Plano Diretor também introduziu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que são áreas próximas a estações de transporte público, como metrôs e corredores de ônibus. Denominadas Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) e Zonas Eixo de Estruturação Previstas (ZEUP), essas áreas têm como objetivo otimizar o uso do solo e melhorar a qualidade de vida dos moradores.

As ZEU, por exemplo, mantêm os parâmetros estabelecidos pelo Plano Diretor e acrescentam regras complementares que visam garantir a convivência harmoniosa entre os espaços construídos e públicos, como fachadas ativas e calçadas mais largas. Isso melhora a estética urbana e também incentiva o uso de transporte coletivo e a mobilidade a pé.

Diversidade de atividades e espaços verdes

A Zona de Estruturação Metropolitana (ZEM) foi criada para promover a diversidade de atividades ao longo das ferrovias e rios, incentivando a população a ocupar esses espaços próximos à rede de transporte público. Além disso, a regulamentação prevê a criação de áreas verdes e espaços públicos, promovendo a interação social e o lazer.

Incentivos e exigências

Para garantir um desenvolvimento ordenado, a legislação estabelece exigências para terrenos maiores, como a doação de áreas verdes e a criação de espaços institucionais. Isso assegura que grandes empreendimentos contribuam para a qualidade de vida da comunidade, facilitando a fruição pública e a convivência.

Além disso, a lei promove a redução de vagas para automóveis em novos empreendimentos residenciais, incentivando o uso de transportes alternativos e a redução do tráfego. Com isso, busca-se transformar o modelo de mobilidade urbana, priorizando pedestres, ciclistas e usuários de transporte coletivo.

Como ficar por dentro das regulamentações

Para investidores e compradores de imóveis, é essencial estar atualizado sobre as regulamentações urbanas. Aqui estão algumas dicas:

• Consulta ao Plano Diretor: Este documento estabelece as diretrizes de desenvolvimento da cidade e pode ser acessado nas prefeituras.
• Visitas a Órgãos Públicos: Converse com profissionais das secretarias de urbanismo para entender as regras específicas de cada zona.
• Assessoria Jurídica: Contar com um advogado especializado em direito imobiliário pode evitar surpresas desagradáveis.

Compreender as zonas e a regulamentação urbana é crucial para quem deseja investir no setor imobiliário. Além de auxiliar na escolha do local ideal para seu investimento, essas informações ajudam a evitar problemas futuros e garantem que você faça escolhas seguras e informadas. Mantenha-se sempre atualizado e busque informações em fontes confiáveis. Seu investimento agradece!

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