Incorporação Imobiliária: 8 Passos Para Entender Como Funciona

A incorporação imobiliária é um processo essencial para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Além disso, ela envolve diversas etapas que garantem a segurança jurídica, financeira e técnica do projeto, desde a concepção até a entrega das unidades aos compradores.

Confira a seguir um guia detalhado sobre cada uma dessas etapas.

1. Estudo de Viabilidade

Antes de dar início a qualquer projeto imobiliário, é fundamental realizar um estudo detalhado sobre sua viabilidade. Dessa forma, essa análise considera três principais aspectos:

Viabilidade econômica: Nesse sentido, aqui é feito a avaliação dos custos do empreendimento, incluindo aquisição do terreno, construção, impostos e despesas administrativas, além da projeção de retorno financeiro.
Viabilidade jurídica: Aqui é realizada a verificação da documentação do terreno, possíveis ônus ou restrições legais, além da conformidade com o Plano Diretor e a legislação urbanística local.
Viabilidade técnica: Além disso, é feita a análise das condições do solo, da infraestrutura disponível e da compatibilidade do projeto com as normas técnicas e ambientais.

Assim, com esses estudos, a incorporadora consegue determinar se o empreendimento é viável e rentável antes de seguir para as próximas etapas.

2. Aquisição do Terreno

Caso o estudo de viabilidade seja positivo, o próximo passo é garantir a posse do terreno. Dessa forma, a incorporação pode ocorrer de três formas principais:

Compra direta: A empresa adquire o terreno de forma definitiva.
Parceria com o proprietário: O dono do terreno recebe unidades prontas ou uma participação nas vendas do empreendimento.
Permuta: O terreno é trocado por unidades já construídas ou participação no lucro do empreendimento.

Além disso, antes da aquisição, é necessário realizar um levantamento jurídico para garantir que não haja pendências ou irregularidades na propriedade.

3. Desenvolvimento do Projeto

Em seguida, com o terreno garantido, inicia-se a fase de concepção do projeto. Nessa etapa, arquitetos e engenheiros desenvolvem:

Projeto arquitetônico: Definição do layout das unidades, áreas comuns, fachada e demais características do empreendimento.
Projetos complementares: Projetos estruturais, elétricos, hidráulicos, paisagísticos e de acessibilidade.
Plano de negócios: Estratégia de lançamento, precificação das unidades e projeção de vendas.

Por isso, todo o desenvolvimento deve estar alinhado às normas técnicas e regulamentações vigentes para evitar problemas na aprovação.

4. Aprovação Legal

Depois que os projetos são elaborados, a equipe precisa submetê-los à análise dos órgãos competentes, o que pode incluir:

Prefeitura: Aprovação do projeto arquitetônico, emissão de alvará de construção e conferência da legislação urbanística.
Órgãos ambientais: Se necessário, obtenção de licenças ambientais para minimizar impactos ao meio ambiente.
Corpo de Bombeiros: Aprovação de sistemas de prevenção e combate a incêndios.
Companhias de infraestrutura: Avaliação da capacidade de fornecimento de água, esgoto, energia elétrica e telefonia.

Somente após a aprovação legal é possível iniciar a obra.

5. Registro da Incorporação Imobiliária

Em seguida, o próximo passo é registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento formaliza a existência do empreendimento e garante segurança para compradores e investidores. O registro deve conter:

Memorial descritivo: Detalhamento das características do empreendimento.
Plantas aprovadas: Projetos arquitetônicos registrados na prefeitura.
Quadro de áreas: Especificação das dimensões das unidades e áreas comuns.
Matrícula do terreno: Comprovação da propriedade do imóvel.
Certidões negativas: Garantia de que o empreendimento está livre de pendências legais.

Com o registro, a incorporadora pode comercializar as unidades legalmente..

6. Lançamento e Comercialização

Com a incorporação registrada, a incorporadora pode iniciar a venda das unidades. Essa fase inclui:

Estratégia de marketing: Divulgação do empreendimento através de campanhas publicitárias, estandes de vendas e mídias digitais.
Parcerias com corretores: Engajamento de imobiliárias e profissionais para impulsionar as vendas.
Negociação e financiamento: Oferta de condições de pagamento e parcerias com bancos para financiamento imobiliário.

As vendas podem ocorrer na planta, durante a obra ou após a conclusão do empreendimento.

7. Construção do Empreendimento

Assim, com as unidades comercializadas e os recursos financeiros captados, a obra tem início. Durante essa fase, é essencial:

Acompanhar o cronograma: Garantir que as etapas da obra sejam executadas dentro dos prazos previstos.
Controlar a qualidade: Assegurar que os materiais e métodos construtivos atendam aos padrões estabelecidos.
Gerenciar fornecedores e equipe: Coordenar empreiteiras, fornecedores e mão de obra para manter a produtividade e evitar atrasos.
Fiscalizar e adequar-se às normas: Cumprir todas as exigências técnicas, de segurança do trabalho e regulamentações.

8. Entrega e Regularização Final

Com a obra concluída, portanto, inicia-se a fase de entrega e regularização do empreendimento. Isso envolve:

Vistoria técnica: Garantia de que as unidades e áreas comuns estão conforme o projeto e em perfeitas condições.
Obtenção do Habite-se: Documento emitido pela prefeitura que autoriza a ocupação do imóvel.
Averbação da construção: Registro da edificação no Cartório de Imóveis.
Formação do condomínio: Constituição da convenção condominial, eleição do síndico e definição de regras de convivência.

Após essa etapa, as chaves são entregues aos compradores, concluindo todo o processo da incorporação imobiliária.

Por fim, a incorporação imobiliária é um processo detalhado e exige planejamento cuidadoso para garantir um empreendimento bem-sucedido. Assim, seguir todas as etapas com atenção evita problemas jurídicos e financeiros, além de oferecer maior segurança e valorização para investidores e compradores.

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